Аренда или Покупка квартиры?

Аренда или Покупка квартиры?

Что выгоднее?

 

 

Вопрос арендовать или покупать квартиру волнует очень и очень многих. Один запрос в Google «купить или снимать квартиру» дает более 4 млн. результатов (см. рис.1)

 

Рис.1

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

 

Но удивительно здесь не это.

 

Удивительно то, что мы с Вами, являясь специалистами по бухгалтерскому и управленческому учету, так редко можем дать квалифицированный ответ на этот вопрос.

 

Мы изучаем с Вами вопросы дисконтирования и управления проектами, готовимся рассчитывать многомиллионные проекты предприятий, а жизненно важный для каждой семьи вопрос, часто вводит нас в ступор.

 

Не знаю как вы, но, мне кажется, нужно срочно ликвидировать этот пробел.

 

Поэтому, мы провели вебинар и подробно разберем вопрос:

 

Аренда или покупка квартиры? Что выгоднее?

 

Дата проведения: 22 января 2019 года (вторник).

Время проведения: 19-00 мск.

Формат презентации: вебинарный.

Доступ участников: свободный (вебинар бесплатный).

Длительность: 1.5 - 2 часа.

Ведущий: Кузьмин Михаил Юрьевич

 

Программа презентации:

 

  • «Семейное гнездышко» или «перекати-поле»;
  • «Ипотечная кабала» или инструмент покупки;
  • Анализ рынка и прогнозы;
  • Расчеты альтернативных вариантов;
  • Риски;
  • Ответы на вопросы.

 

Результаты анализа

 

На вебинаре мы подробно рассматривали этот вопрос изучая 3 стратегии (покупка квартиры в кредит, аренда квартиры и аренда квартиры с накопление денег на депозите).

 

Результаты расчетов (мы делали это прямо во время вебинара) были очень интересными. Также во время вебинара мы обсуждали стратегии постепенного приобретения квартир, не используя механизм ипотечного кредитования. Было выдвинуто предположение, что это самый лучший вариант и с точки зрения безопасности и с точки зрения финансов.

 

Окончательные расчеты дополнительных вариантов я уже делал после вебинара. Скажу сразу, результат оказался неожиданным.

 

Так как данная тема очень многим интересна, я решил поделиться с Вами результатами данных расчетов.

 

Файл расчетов Вы можете получить (это бесплатно), зарегистрировавшись на вебинар:

 

1. Кликните на приведенную ниже картинку - перейдете на к форме регистрации;

 

2. После заполнения регистрационной формы Вам придет ссылка на папку с материалами, где будет лежать запись вебинара и экселевский файл с расчетами.

 

К форме регистрации!

 

Итак, ниже - результаты и методика анализа.

 

Комментарии в вебинару:

«Аренда или Покупка квартиры: что выгоднее?»

дата проведения: 22 января 2019г.

 

Непосредственно на вебинаре мы исследовали следующие три сценария:

  1. Покупка квартиры в кредит;
  2. Аренда квартиры;
  3. Аренда квартиры и размещение имеющихся средств на депозит (средства из варианта 1).

 

В процессе вебинара мы обсудили стратегию приобретения квартиры по частям (покупаем вначале комнаты), а потом эти части объединяем в квартиру. Комнаты также сами сдаем в аренду и получаем арендный доход, таким образом, не залезая в кредит. Устно сошлись на том, что такая стратегия более выгодна.

 

Удивительно, но оказалось, что эта стратегия не является выгодной.

 

Таким образом, в дополнительных расчетах мы рассмотрели еще два варианта:

  1. Аренда квартиры и приобретение комнат по частям (из средств сценария 1);
  2. Аренда квартиры и приобретение комнат по частям чтобы купить квартиру площадью 60кв.м.

 

1. Исходные данные

 

Для целей анализа мы использовали данные по стоимости и аренде жилья, приведенные на сайте: https://www.irn.ru/

Сводные данные по инфляции с 2001 года на сайте: http://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/

(уровень инфляции РФ).

Ставки по ипотечным кредитам и депозитам – данные Сбербанка РФ: https://www.sberbank.ru/ru/person

Для целей анализа рассматривался 15-летний срок – средний срок получения ипотечного кредита.

Цены рассматривались исключительно в рублях.

 

Т.к. на сайте irn.ru нет средневзвешенных данных по стоимости аренды, мы использовали данные стоимости аренды и цене покупки по следующему типу квартиры:

  • Общие характеристики: двухкомнатная квартира площадью 60 м.кв. с кухней 9 м.кв. в которой сделан косметический ремонт;
  • Расположение: 20 минут пешком до станции метро Черкизовская (г.Москва);
  • Тип дома: панельный;
  • Этаж: 5 этаж из 12.

 

Сводные данные представлены в таблице 1.

 

Таблица 1.

Стоимость квартиры и стоимость аренды квартиры

 на 31 декабря каждого года (с 2001 года по 2018 год)

и справочно данные по инфляции.

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

 

Интересно, что на 15-летнем интервале рост цен на данную квартиру составил показатель полностью аналогичный инфляции. Рост цен на 17-летнем интервале оказался чуть выше инфляции. Но и в том, и в другом случае, рост арендных ставок не поспевал ни за инфляцией, ни за ростом цен на квартиры.

 

Это можно объяснить тем, что ценность квартиры определяется несколькими факторами:

  • квартира, как объект потребления (то есть в ней можно жить);
  • квартира, как инструмент сбережения (то есть вкладываясь в квартиру можно сохранять деньги);
  • квартира, как инструмент дохода (сдавая квартиру, можно получать арендный доход).

 

В случае, когда мы просто арендуем квартиру, то мы платим за возможность жить в ней, конечно, ставки аренды в долгосрочном периоде не могут перегонять рост цен на жилье.

 

Примечание, безусловно время от времени происходит коррекция цен на жилье и арендных ставок в результате каких-либо кризисов. Иначе за несколько сотен лет действия капиталистической системы стоимость жилья «улетела» бы в бесконечность по сравнению со ставками аренды.

 

Общий анализ изменения цен на жилье

 

Интересен и общий анализ изменения цен на жилье. На сайте IRN.ru можно построить график средних цен для Москвы с декабря 1999 года до декабря 2018 года (рис.1.).

 

Рис. 1. Индекс стоимости жилья в Москве и линии трендов

 

Рис.1

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

 

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

 

Таким образом, для прогнозирования долгосрочного поведения цен необходимо использовать достаточно большой промежуток времени.

Анализируя линии трендов, можно сказать, что сейчас цены находятся на уровне нижних границ тренда. Существуют экспертные оценки (irn.ru), что в ближайшие несколько лет снижение цен на недвижимость в Москве продолжится.

 

Для анализа наших сценариев мы будем использовать 15-летний срок.

 

2. Результаты анализа

 

Сценарий 1. Покупка квартиры в кредит и

Сценарий 2. Аренда квартиры  

 

Чтобы сравнить эти два сценария нужно привести владельца квартиры, к такому же состоянию в конце срока проекта, как и арендатор. Для этого мы условно продадим квартиру в конце срока кредита.

 

Сразу прокомментируем возражения следующего характера: сравнение некорректно, так как рассматривает денежные потоки.

 

На это возражение ответ - следующий:

мы не рассматриваем Инвестиционные проекты в том ключе, куда лучше инвестировать деньги, мы рассматриваем проекты с точки зрения семьи и покупки квартиры для жилья, какой из проектов принесет больший экономический эффект (естественно при этом, что затраты по каждому варианту будут разными).

 

Итак, параметры следующие (в приложенном файле можно менять эти параметры с автоматическим пересчетом сценария):

Покупка квартиры:

  • Цена квартиры на старте 8,75 млн.рублей;
  • Рост стоимости жилья 9,4% в год;
  • Ставка по ипотеке 11% годовых;
  • Первоначальный взнос 15% (при этом ипотечные платежи составят 84,5 тыс. рублей в месяц);
  • Единовременные расходы (риэлтор, регистрационные платежи) – 7% от стоимости квартиры.
  • При продаже квартиры 10% от цены продажи уйдет на различные комиссии.

 

Аренда квартиры:

  • Ставка аренды квартиры на старте 41 тыс. руб. в месяц.
  • Рост стоимости аренды 5% в год;
  • Переезд 1 раз в 4 года (средний период аренды квартиры 3 года, но мы берем 4);
  • Затраты на переезд 100% месячной стоимости аренды;
  • Услуги риелтора = 100% месячной стоимости аренды;
  • Депозит (в начале аренды) = 100% месячной стоимости аренды.

Ставку дисконтирования мы взяли на уровне 8% (уровень инфляции).

 

Что получили:

NPV(чистая приведенная стоимость) Стратегии 1 (покупка) = - 1,06 млн. рублей.

NPV(чистая приведенная стоимость) Стратегии 2 (аренда) = - 5,95 млн. рублей.

 

То есть эффективность затрат на покупку квартиры значительно выше.

Интересно рассмотреть абсолютные суммы, которые «выложит» семья за 15 лет при покупке квартиры в кредит и в случае аренды.

В рассматриваемых условиях получается, что при покупке квартиры в кредит семья «выложит» 17.1 млн. рублей за 15 лет.

В случае аренды, семья «выложит» 11.1 млн. руб. за 15 лет.

Разница между этими сценариями = 17.1 – 11.1 = 6.0 млн. рублей.

 

Удивительно, но это меньше стоимости квартиры на старте (квартира на старте стоит 8.75 млн. рублей). Этот удивительный эффект достигается за счет того, что ипотечные платежи не увеличиваются со временем, а вот арендные платежи увеличиваются.

 

Допустим в 14 коду ипотечный платеж будет составлять те же 84.5 тыс. рублей в месяц, при этом аренда аналогичной квартиры будет обходиться в 77,3 тыс. рублей в месяц.

Таким образом, семья, которая выбрала путь «покупки квартиры» выложить на 6 млн. рублей больше, чем семья, выбравшая путь «аренды», но при этом, в конце 15-летнего срока она будет обладать собственностью на квартиру стоимостью 33.7 млн. рублей.

 

Вывод.

 

При данных условиях покупка квартиры безусловно более выгодный вариант, чем аренда квартиры.

Однако, необходимо рассматривать и нефинансовые факторы данного решения:

  • сможет ли семья выдержать ипотечные платежи, ведь на старте проекта они в 2 раза превышают ставку аренды квартиры;
  • существуют ли риски потери работы и потери дохода;
  • правовая защита и статус владельца квартиры и арендатора (регистрация, детские сады и школы, и т.д.);
  • ожидаем ли мы рост зарплаты в номинальном выражении или нет.

 

Кроме того, очень полезно сделать анализ чувствительности проектов.

То есть при каких изменениях параметров, наше решение «покупать» изменится на противоположное «арендовать».

 

Мы не ставили целью данного вебинара провести анализ чувствительности, но вот некоторые цифры:

  • если ставка по ипотеке вырастет до 20% годовых, то NPV обоих проектов будет равно = -5.95 млн. рублей, то есть будет без разницы, какой проект выбрать (однако, на это сильно влияет ставка дисконтирования). Например, при ставке дисконтирования 5% годовых, покупка квартиры при ипотеке 20% годовых продолжает оставаться выгодной.
    Будем надеяться, что ипотечные ставки в 20% годовых уже в прошлом.
  • если ежегодный рост стоимости жилья упадет до 4,3% годовых, то NPV обоих проектов будет равно = -5.95 млн. рублей, то есть будет без разницы, какой проект выбрать. Однако, номинальные денежные потоки останутся без изменений. Разница между проектами по-прежнему составит 8 млн. рублей, но при этом стоимость квартиры составит 16.4 млн. рублей (а не 33.7 млн. рублей);
  • Даже если цены на аренду будут падать по ставке 5% в год (а не расти 5% в год) на протяжении 15 лет, то покупка квартиры все-равно будет оставаться более выгодной сделкой.

 

Дополнительные сценарии 3-5.

 

Цель дополнительных сценариев, ответить на следующий вопрос. А если бы у нас были деньги, которые мы готовы истратить на ипотеку, но мы не будем брать кредит, а:

  • Сценарий 3 – положим свободные средства в банк по ставке депозита;
  • Сценарий 4 – будем покупать квадратные метры (комнаты) и сдавать их в аренду;
  • Сценарий 5 – постепенно купим все 60 м.кв. (при этом, ответим на вопрос: на сколько больше мы должны заплатить, покупая квадратные метры постепенно).

 

Сценарий 3.

 

Средства на первоначальный взнос и регистрацию квартиры кладем на депозит под 5% годовых и забираем через 15 лет.

 

При действующих значениях сценария, это не очень хороший вариант, так как ставки депозита ниже инфляции и ниже ставки роста недвижимости.

NPVданной сделки = -6,6 млн. рублей.

 

Сценарий 4.

 

Мы покупаем квадратные метры постепенно, не залезая в кредит и используя те суммы, которые мы бы тратили на ипотеку (как в Сценарии 1). Приобретения делаются раз в три-четыре года. Между моментами покупки жилья деньги копятся на депозите. Купленные квадратные метры сдаются в аренду (со следующего года). Сама семья продолжает снимать квартиру.

К сожалению, за счет роста стоимости недвижимости нам удастся приобрести только 28 кв. метров жилья (против 60 кв. метров в Сценарии 1).

 

Важное примечание!

Обратите внимание на то, что данная стратегия подразумевает ежегодный рост стоимости жилья. Это верно, но верно только для длительных периодов времени. Если мы ожидаем, что в ближайшие 2-3 года роста цен на жилье не будет – эту стратегию вполне можно использовать, главное не пропустить момент, когда цены снова уверенно поползут вверх.

 

Сценарий 5.

 

Мы также покупаем квартиру по частям, как и в сценарии 4, но здесь наша задача купить все те же 60 метров, как и в Сценарии 1. Действуем без первоначального взноса.

Этот сценарий тоже не выдерживает критики. NPV проекта = - 4.8 млн.рублей.  За 15 лет семье нужно будет «выложить» 27 млн. рублей против 17.1 млн. рублей в Сценарии 1.

 

Надеюсь, что данный вебинар и данные расчеты оказались для вас интересными и полезными.

 

PS. Напомню, что параметры расчетов вы можете менять сами – значения автоматически меняются. Для экспериментов лучше использовать отдельный лист (он уже подготовлен), который называется «Для экспериментов с параметрами».

 

Нажимая на кнопку отправки данных, вы подтверждаете свое согласие

с «Политикой в отношении обработки персональных данных»

 

До встречи на вебинаре!

 

podpis trener

 

Яндекс.Метрика

© 2009-2019 MSFO-Training.ru ИП Кузьмин Михаил Юрьевич. Все права защищены. +7 (499) 703-51-91, e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.